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华侨城A000069调研报告主业水乳交融

发布时间:2019-11-25 07:30:48

华侨城A(000069)调研报告:主业水乳交融 穿越周期的大而美

改革浪潮中的央企,旅游与地产水乳交融。公司作为国内“旅游+地产”双主业模式的标杆,主业之间并非割裂反而水乳交融;国资改革的持续推进,将为公司在人员股权激励以及管控能力的升级创造条件;

不惧下行周期,地产业务稳健前行。拿地开发端:依托旅游业务优势,高议价能力保障收益,通过“旅游换土地”,华侨城在与地方政府的谈判中具备较强的议价能力,更趋向呈现“买方市场”的特征,获取土地均价与销售均价之比不足20%,在上市A股房企中位于领先水平;储备端:现有储备可保障六年开发,主要位于具备集聚效应的一二线城市,优质主题乐园分布看供公司进驻或进一步拓展区域仍较多;资金端:整体有息负债成本6%以下,优势显着;优质旅游品牌及央企背景、专业化旅游开发及运营能力、资金优势,以及模式本身的重资产要求,使得华侨城模式具备难以被同行复制的高壁垒,也使得华侨城拥有缓冲地产开发业景气下行的逆周期成长能力。

旅游业务增长良好,巩固与拓展并行。伴随前期布局公园项目进入稳定收益阶段,近年来旅游业务的良好增长,收入构成中已提升至50%水平;而公司旅游业务的巩固与拓展,主要在于在旅游板块中融入轻资产成分,以及增加更多的创新业态,拓展消费人群。

估值建议:通过对公司储备项目的梳理,以及开发周期的判断,公司先旅游后地产、层层推进土地增值模式下,主题乐园到稳定收益阶段以及后续地产项目开发到可售,整体开发周期约在6~7 年,预测公司 年EPS 为0.73、0.84、1.03;不考虑文化旅游及其他业务,测算公司当前地产开发业务RNAV 为7.73 元/股,综合分业务估值法,给予公司每股价值目标12.52 元/股。

风险提示:旅游与地产业务扩张低于预期。

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